Die neuen Regelungen zur Verteilung der Maklerprovision beschränken sich auf den Verkauf von Einfamilienhäusern und Wohnungen. Grundsätzlich gelten diese Neuregelungen zur Maklerprovision nur für Verbraucher, d.h. der Käufer einer Immobilie handelt als Verbraucher, was beim Kauf von Eigentumswohnungen und Häusern meist der Fall sein dürfte, selbst wenn es sich z.B. um eine private Geldanlage (Bsp. Kauf einer Wohnung oder Kauf eines Hauses zur Vermietung) handelt.
Kauft ein Erwerber hingegen im Rahmen einer gewerblichen Tätigkeit, so darf die Verteilung der Maklerkosten beim Immobilienkauf weiterhin anderweitig vereinbart werden.
Auftrag in Textform
Der Makler muss, um tätig zu werden, vom Auftraggeber in Textform beauftragt werden. Ein Mail ist hierfür ausreichend. Sogenannte „Maklerketten“ sollen dadurch vermieden werden, auch der nicht autorisierte Weitervertrieb von Immobilien soll damit unterbunden werden.
Ob ein Makler als Unternehmer tätig ist oder nicht, ist hierbei unerheblich. Die ab 23.12.2020 gültigen Regelungen gelten auch für Gelegenheitsmakler.
Verteilung der Maklercourtage
Mit dem Gesetz über die Verteilung der Maklerkosten werden neue Regeln für die Verteilung der Maklercourtage beim Verkauf von Einfamilienhäusern und Eigentumswohnungen eingeführt. Das Ziel: Entlastung des Käufers im Hinblick auf Erwerbsbebenkosten beim Kauf von Einfamilienhäusern (auch z.B. mit Einliegerwohnung) oder Eigentumswohnungen, egal ob eine Wohnung zur Eigennutzung oder eine Wohnung zur Vermietung gekauft wird.
Künftig ist es nicht mehr legitim, die Maklercourtage oder Maklerprovision vollständig dem Käufer in Rechnung zu stellen, wenn auch der Verkäufer den Makler beauftragt hat. Dies ist meist der Fall: ein Eigentümer beauftragt einen Makler als sog. Erst-Auftraggeber mit der Vermarktung seiner Immobilie.
Wird nun ein Makler aufgrund zweier Maklerverträge sowohl für den Käufer als auch den Verkäufer tätig, kann er eine Vergütung künftig nur von beiden Parteien zu gleichen Teilen verlangen. Dies ist dann der Fall, wenn sich ein Interessent mit Anforderung eines Exposés oder weiterer Unterlagen an den Makler wendet und damit einen (zweiten) Maklervertrag mit dem Makler schließt.
Dies unterliegt den Regelungen des § 656c (Maklerlohn von beiden Parteien). Vereinbart der Makler mit einer Partei, für sie z.B. unentgeltlich tätig zu sein, so gilt dieser Verzicht grundsätzlich auch für die andere Partei.
Nur ein Auftraggeber
Wenn nur eine Partei, meist der Verkäufer, einen Makler beauftragt, dann muss dieser auch die Maklervergütung zahlen. Es können aber Vereinbarungen geschlossen werden mit dem Ziel, einen Teil dieser Kosten für Courtage oder Provision an die andere Partei weiterzureichen. Diese sind nur wirksam, wenn maximal 50% der Kosten für Courtage oder Provisionen weitergereicht werden.
Und in diesem speziell Fall der Vertragsgestaltung muss der Auftraggeber des Maklers nachweisen, dass er die komplette Courtage bzw. Provision gezahlt hat, erst danach kann er von der zweiten Vertragspartei seinen Anteil verlangen.
Fälligkeit des Maklerlohns
Hier sind gesetzlich keine Änderungen bekannt, die Fälligkeit kann somit wie bisher vereinbart werden. Üblicherweise ist dies der erfolgreiche Abschluss eines Kaufvertrages, d.h. die notarielle Beurkundung eines Kaufvertrages.